Вестник БЪЛГАРИЯ - вестникът на българите в САЩ

НА ВНИМАНИЕТО НА НАЕМОДАТЕЛИТЕ: ПРАВИЛА ЗА ГАРАНЦИОННИЯ ДЕПОЗИТ (SECURITY DEPOSIT) В ЧИКАГО:
Наемодателите рядко спазват правилата за регулиране на отношенията с наемателите. И въпреки че в деветдесет процента от неприятните ситуации успяват да се отърват било по случайност или с усилие, достатъчно е веднъж наемателят да се яви  с добър адвокат, който може да им причини достатъчно кошмари. Адвокатите, които защищават правата на наемателите, могат да намерят постановки в закона, когато се изисква наемодателят накрая да плати и адвокатските разноски на наемателя, а наемателят може да запази правото си да живее на мястото дълго време без дори да плаща наем. Правилата за гаранционния депозит под повечето разпоредби са област, която обикновено разрешава разноски за адвокат. Тези правила са технически и е трудно да се спазват, ако човек не е добре запознат с тях.
Първият въпрос, отнасящ се до разпоредбата за наемодатели и наематели за Чикаго, наречена City of Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance, (Municipal Code Title 5, Chapter 12), CRLTO за по-кратко, е дали може да се приложи в дадения случай. По начало CRLTO се прилага към всички жилищни единици в Чикаго, освен “жилища в сграда, в която живее намодателят, съдържаща шест или по-малко апартамента”. Иначе се прилагат щатски разпоредби с по-малки ограничения. Други градове или квартали могат да имат собствени разпоредби.
CRLTO изисква всички гаранционни депозити да се държат отделно от останалите фондове, в отделна олихвявана банкова сметка във федерално застрахована банка или финансов институт. Тези депозити са все още собственост на наемателите и не може да се смесват с други фондове, принадлежащи на наемодателя. Лихвата, натрупана от този депозит, трябва да се изплати на наемателя в рамките на трийсет дни след изтичане на всеки 12-месечен период от задържането на този фонд.
Наемодатели: ако горната информация ви e разсмяла, нека добавим и следното: Според CRLTO, ако наемодателят или неговият агент не изпълни някоя от разпоредбите (по отношение на гаранционните депозити), на наемателя ще се изплатят неустойки в размер на два пъти гаранционния депозит плюс лихвата. CRLTO също има разпореба за “разумни”адвокатски и съдебни разходи, които трябва да бъдат изплатени на победителя при всяко съдебно действие, предприето съобразно наредбата. Това са съдебни спорове като всички други, така че можете сами да изчислите на колко ще възлязат “разумните” разноски, имайки предвид какъв е хонорарът на адвоката на час, когато делото може да се проточи една-две години с чести явявания в съда и подготовка на всякакъв вид документи. “Разумни” не означава непременно “малки”.
Ако съм задържал вниманието ви с горното, нека продължим с някои от скучните правила от CRLTO за гаранционния депозит, които носят пари на много адвокати. Когато наемателят напусне жилището при изтичане на договора за наем, депозитът и набраната лихва трябва да се изплатят в рамките на 45 дни от освобождаването на апартамента. (Тук вероятно ще имаме други проблеми, като дали наемателят е предал ключовете, дали е оставил адрес за получаване на поща, и т.н. В краен случай наемодателят трябва да използва “последния известен адрес” за наемателя, което може да е и напуснатото жилище.) Наемодателят има право да удържи неплатен наем, който не е бил законно задържан или приспаднат от наемателя, което от своя страна може да предизвика нови проблеми. В допълнение към това, наемодателят може да удържи пари за ремонт или почистване и боядисване извън рамките на нормалното, ако представи на наемателя опис на тези удръжки и платени сметки или оценка за стойността на ремонта в рамките на 30 дни от напускането на наемателя. Наемодателят има задължението да предостави на наемателя този опис и сметки, а не да ги задържа само за себе си. Ако на наемателя са представени само оценки за евентуалната стойност на ремонта, 30 дни след това трябва да му бъдат изпратени и фактури за платените сметки. Вече говорим за период от 60 дни, което надвишава 45-дневния лимит за изплащане на разликата от гаранционния депозит и лихвата - този срок е задължителен и не може да се пресрочва.
Да се върнем на темата за гаранционния депозит: след получаване на този депозит, включително и от бъдещ наемател, към момента на получаването му наемодателят трябва да даде на наемателя или на бъдещия наемател фактура, на която е означена сумата, името на наемодателя, който я получава, датата на плащането и описание на жилището. Фактурата трябва да бъде подписана от този, който получава парите. Ако не са изпълнени посочените условия, наемателят има право веднага да си възвърне депозита.
Друга ситуация, свързана с гаранционния депозит, възниква в случай че наемодателят продава сградата. В срок от 10 дни на прехвърлянето на имота, и старият наемодател,и новият са длъжни поотделно писмено да уведомят наемателите за прехвърлянето на гаранционния депозит, както и за името, адреса и телефонния номер на новия наемодател. Ако старият наемодател пропусне да изпълни това условие, той остава отговорен за проблемите с депозита, които може да са по вина на новия наемодател.
Какво става в случаите, когато наемодателят се е постарал да изпълни закона и покаже, че е положил усилия, но не е имало резултат? А ако “не е знаел” или “не е разбирал” правилата? Невежеството може ли да бъде извинение?
Обърнете внимание на следното изискване: към всеки писмен договор, предложен на бъдещ наемател или при писмено подновяване на съществуващ договор, към документа трябва да бъде прикачено кратко изложение на CRLTO. Такова трябва да бъде представено на наемателя дори когато наемането на жилището се осъществява с устен договор. Ако не е спазено това правило, наемателят може да прекъсне писмения договор или устната уговорка за наемане на жилището с 30-дневно писмено съобщение по всяко време, както и да получи обезщетение, ако има съдебен спор.
Това са само част от въпросите, които могат да възникнат. Ето защо е добра идея наемодателите да разбират и да спазват правилата. Деветдесет процента от наемателите няма да ви създадат проблеми, но една гнила ябълка е достатъчна да развали една инвестиция.


John W. Kearns

Disclaimer:
The information provided in this article should not be construed as legal advice or legal opinion. While the statements contained herein reflect the opinions of the author only, and not the publication or its editors, the information provided may be a summary or compilation from other sources, who are gratefully acknowledged hereby. The contents are intended for general information purposes only, and you are urged to consult with a lawyer concerning your own situation and any specific legal questions you may have.
© Copyright John W. Kearns